Grundstück für ein Tiny House finden: Darauf kommt es an

190 Euro pro Quadratmeter, Erschließung inklusive: So viel verlangt die Stadt Lippstadt für Wohnbauplätze im Baugebiet „Am Haslei“, und einige davon sind ausdrücklich für Tiny Houses vorgesehen. In Hückelhoven, ebenfalls in Nordrhein-Westfalen, kannst du ein Tiny House Grundstück dagegen gar nicht kaufen. Die Stadt vergibt dort elf Parzellen nur im Erbbaurecht. Zwei Städte, zwei Modelle.

Die erste Frage bei jedem Grundstück ist aber eine andere: Darfst du dort überhaupt wohnen? Die Antwort steht nicht im Inserat, sondern im Bebauungsplan. Die günstige Wiese am Waldrand, das Wochenendgrundstück am See und der Kleingarten am Stadtrand wirken verlockend. Für ein bewohntes Tiny House kommen sie aber fast nie infrage.

Hier erfährst du, welche Grundstücke sich eignen, was „erschlossen“ bedeutet und warum es den Preis treibt. Dazu vergleichen wir Kauf, Pacht, Erbbaurecht und Siedlung, zeigen dir, wo du suchst, und geben Hinweise für NRW, Bayern und Baden-Württemberg. Am Ende steht eine Checkliste für die Prüfung vor dem Kauf. Grundlage sind Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Landesbauordnungen und Unterlagen der Gemeinden.

Welche Grundstücke eignen sich für ein Tiny House?

Geeignet ist Bauland, auf dem Wohnen erlaubt ist: im Geltungsbereich eines passenden Bebauungsplans oder im bebauten Innenbereich. Freizeitflächen, Kleingärten und fast alle Flächen im Außenbereich scheiden für ein bewohntes Tiny House aus.

Bebauungsplan und Innenbereich

Liegt das Grundstück in einem qualifizierten Bebauungsplan, ist ein Vorhaben nach § 30 BauGB zulässig, wenn es dessen Festsetzungen einhält und die Erschließung gesichert ist. Achte auf die festgesetzte Art der Nutzung: Ein Wohngebiet passt, ein Gewerbegebiet nicht.

Ohne Bebauungsplan gilt im bebauten Ortsteil § 34 BauGB. Dein Haus muss sich dann in die nähere Umgebung einfügen, also nach Nutzungsart, Nutzungsmaß, Bauweise und bebauter Fläche zu den Nachbarhäusern passen. Wo der Ortsteil endet, kann die Gemeinde per Satzung festlegen. Frag bei Grundstücken am Ortsrand gezielt danach.

Außenbereich

Was weder im Bebauungsplan noch im Ortsteil liegt, ist Außenbereich. Bevorzugt zugelassen sind dort nach § 35 BauGB nur bestimmte Vorhaben, etwa für Land- und Forstwirtschaft oder für die öffentliche Versorgung. Ein Wohnhaus gehört nicht dazu. Andere Vorhaben scheitern meist an öffentlichen Belangen, zum Beispiel wenn sie dem Flächennutzungsplan widersprechen oder unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen auslösen würden.

Sondergebiete, Wochenendgrundstücke und Kleingärten

§ 10 BauNVO nennt Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete als Sondergebiete, die der Erholung dienen. Ferienhäuser sollen dort einem wechselnden Personenkreis dienen, in Campingplatzgebieten sind Camping- und Zeltplätze zulässig. Dauerwohnen ist in keinem dieser Gebiete vorgesehen.

Anders sind sonstige Sondergebiete nach § 11 BauNVO. Dort legt die Gemeinde Zweck und Art der Nutzung selbst fest und kann so ein Gebiet ausdrücklich für kleine Wohnhäuser planen.

Für Kleingärten gilt das Bundeskleingartengesetz. Eine Laube darf nach § 3 BKleingG höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz haben und nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein. Ein Tiny House mit Bad und Küche passt dort nicht hin.

Typische Grundstücksangebote und ihre Eignung für ein bewohntes Tiny House

Was das Bauamt danach bei Größe, Abstandsflächen und Brandschutz verlangt und welche Freigrenzen in den Ländern gelten, erklärt unser Ratgeber zur [Tiny House Baugenehmigung](https://campuna.de/artikel/tiny-house-baugenehmigung).

Was heißt „erschlossen“, und warum zahlst du dafür mehr?

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es an eine Straße angebunden ist und an Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen werden kann. Ohne gesicherte Erschließung gibt es keine Baugenehmigung, deshalb ist erschlossenes Bauland deutlich mehr wert als eine rohe Fläche.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet in § 3 ImmoWertV mehrere Entwicklungszustände. Sie erklären, warum zwei gleich große Flächen im selben Ort sehr unterschiedlich kosten:

• Land- oder forstwirtschaftliche Fläche: Acker, Wiese oder Wald ohne Bauaussicht. Für ein Wohnhaus ist sie praktisch nicht nutzbar.
• Bauerwartungsland: Eine Bebauung ist mit hinreichender Sicherheit zu erwarten, etwa wegen des Flächennutzungsplans. Bauen darfst du trotzdem noch nicht.
• Rohbauland: Die Fläche ist für eine Bebauung bestimmt, die Erschließung ist aber noch nicht gesichert, oder Lage, Form und Größe passen noch nicht.
• Baureifes Land: Die Fläche ist rechtlich und tatsächlich baulich nutzbar. Erst hier lohnt sich ein Bauantrag.

Was die Erschließung kostet, hängt von Lage und Gemeinde ab. Laut VR Volksbanken Raiffeisenbanken liegen die Erschließungskosten in Deutschland üblicherweise zwischen 5.000 und 25.000 Euro pro Grundstück, in bestehenden Wohngebieten eher niedriger. Für den Wasseranschluss nennt die Bank 2.000 bis 5.000 Euro. Baut die Gemeinde neue Straßen, kann sie die Kosten über Erschließungsbeiträge auf die Eigentümer umlegen. Mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands trägt sie nach § 129 BauGB selbst.

Frag bei jedem Angebot nach, ob der Preis wie in Lippstadt die Erschließung schon enthält und ob noch Beiträge offen sind.

Die vier Bausteine der Erschließung

• Zufahrt: In NRW muss ein Grundstück nach § 4 BauO NRW in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt haben, die auch Feuerwehr und Rettungsdienst nutzen können. Bei Grundstücken in zweiter Reihe ist das oft der Knackpunkt.
• Wasser: Ein Wohnhaus braucht eine gesicherte Trinkwasserversorgung. Frag beim Versorger nach Leitung und Anschlusskosten.
• Abwasser: Liegt ein Kanal in der Straße, schließt du in der Regel dort an. Eine Trockentrenntoilette spart Wasser, Grauwasser aus Küche und Dusche fällt trotzdem an. Ob ein autarkes Konzept reicht, entscheidet die Gemeinde.
• Strom: Ein Netzanschluss ist der Normalfall. Hol dir beim Netzbetreiber ein Angebot.

Wie eine private Lösung aussehen kann, zeigt ein Bebauungsplanentwurf der Gemeinde Kuchen in Baden-Württemberg für drei Tiny Houses. Die rund 50 m lange Zufahrt ist privat und wird mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert. Wasser und Abwasser laufen über private Leitungen zum öffentlichen Netz in der Straße.

Tiny House Grundstück kaufen, pachten oder im Erbbaurecht?

Kaufen gibt dir die meiste Sicherheit, bindet aber am meisten Kapital. Pacht und Erbbaurecht senken den Einstieg und binden dich dafür an Vertrag und Eigentümer. Eine Tiny-House-Siedlung kombiniert eines dieser Modelle mit einem bereits geklärten Planungsrecht.

Kauf, Pacht, Erbbaurecht und Siedlung im Vergleich

Rechenbeispiel: Kauf und Erbbaurecht in NRW

Mit den Zahlen aus zwei NRW-Projekten wird der Unterschied greifbar. Für ein angenommenes Grundstück mit 250 m² kostet der Kauf zu Lippstädter Konditionen 47.500 Euro. Dazu kommt in NRW laut baufi24 eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, also 3.087,50 Euro, plus Notar und Grundbuch.

In Hückelhoven beträgt der Erbbauzins 4,0 Prozent des Bodenrichtwerts von 145 Euro pro m². Für 250 m² sind das 1.450 Euro im Jahr oder rund 121 Euro im Monat. Über die Laufzeit von 50 Jahren summiert sich das ohne mögliche Anpassungen auf 72.500 Euro, und der Boden gehört dir am Ende nicht. Auch beim Erbbaurecht kann Grunderwerbsteuer anfallen. Die Rechnung zeigt nur das Prinzip, denn die Bodenwerte beider Städte unterscheiden sich.

Pacht: Kläre, wem das Haus gehört

Gebäude, die fest mit dem Boden verbunden sind, gehören nach § 94 BGB grundsätzlich zum Grundstück. Eine Ausnahme macht § 95 BGB für Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Boden verbunden sind. Halte deshalb im Pachtvertrag fest, dass das Haus nur für die Dauer der Pacht dort steht, dein Eigentum bleibt und was bei Vertragsende passiert.

Pachtverträge laufen oft kurz. Im Tiny House Village Mehlmeisel etwa sieht die Planbegründung Pachtgrundstücke ab 100 m² mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr vor, die sich automatisch um ein weiteres Jahr verlängert. Für eine Baufinanzierung verlangen die meisten Banken laut Schwäbisch Hall, dass du Eigentümer eines Baugrundstücks bist. Und ganz wichtig: Ist die gepachtete Fläche nicht zum Wohnen zugelassen, hilft auch der beste Vertrag nicht.

Für Wochenenden und Urlaub sieht es anders aus. Einen Dauerplatz für dein Freizeitdomizil findest du unter Stellplätze auf Campuna, und wie du ein Mobilheim dort über die kalte Jahreszeit bringst, liest du im Ratgeber Mobilheim winterfest machen.

Erbbaurecht: Die Klauseln entscheiden

Laut VR Volksbanken Raiffeisenbanken liegt der Erbbauzins meist bei 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, die Verträge laufen in der Regel 50 bis 99 Jahre. Banken bewerten Erbbaurechte anders als Eigentum. Rechne damit, dass sie mehr Eigenkapital verlangen und der Kredit vor dem Ende des Erbbaurechts abbezahlt sein soll.

Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, schuldet der Eigentümer nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk. Der Vertrag kann ihre Höhe aber regeln oder sie sogar ausschließen. Eine Untergrenze von zwei Dritteln des Werts gilt nur, wenn das Erbbaurecht für die Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde.

en gibt es, und wie kommst du an einen Platz?

Gebiete, in denen Tiny Houses ausdrücklich zum Wohnen geplant sind, sind selten und meist schnell vergeben. Die Beispiele zeigen, wie unterschiedlich Gemeinden und private Träger die Vergabe regeln. Ob gerade Plätze frei sind, erfährst du nur direkt bei Gemeinde oder Träger.

Beispiele für Tiny-House-Gebiete mit Wohnnutzung (geprüfte Unterlagen)

Bei der Vergabe tauchen immer wieder ähnliche Bedingungen auf:

• Hauptwohnsitz: Hückelhoven schließt die Nutzung als Büro oder Freizeitdomizil aus, Lippstadt verlangt fünf Jahre Selbstnutzung mit Hauptwohnsitz.
• Bauverpflichtung: Du musst innerhalb einer Frist bauen, in Hückelhoven innerhalb von zwei Jahren, in Lippstadt innerhalb von vier Jahren nach Vertragsschluss.
• Auswahlverfahren: Hückelhoven vergibt nach Punkten, bei Gleichstand entscheidet das Los. In Lippstadt darf jede Person höchstens ein Grundstück erwerben.
• Vorgaben zum Haus: Hückelhoven lässt nur fest mit dem Boden verbundene Häuser zu, Tiny Houses auf Rädern, Wohnwagen und Mobilheime sind ausgeschlossen. Was für Häuser auf dem Anhänger rechtlich gilt, steht im Ratgeber Tiny House auf Rädern.

Wo findest du ein Grundstück für dein Tiny House?

Gute Chancen hast du dort, wo Bauland verwaltet wird: bei der Gemeinde, in den Bodenrichtwertportalen und bei Siedlungsprojekten. Klassische Immobilienanzeigen ergänzen die Suche, verraten aber selten, ob Wohnen erlaubt ist.

• Bodenrichtwerte über BORIS: Bodenrichtwerte sind nach § 196 BauGB durchschnittliche Lagewerte für den Boden, abgeleitet aus tatsächlichen Kaufpreisen. Das Portal BORIS-D bündelt seit Oktober 2022 die Werte der Länder kostenfrei. So siehst du schnell, ob ein Angebotspreis zur Lage passt. Weil es Durchschnittswerte einer Zone sind, kann dein konkretes Grundstück davon abweichen.
• Baulandkataster und Baulücken: Nach § 200 Abs. 3 BauGB dürfen Gemeinden Flächen, die sofort oder bald bebaubar sind, in Karten oder Listen erfassen und veröffentlichen, sofern die Eigentümer nicht widersprochen haben. Frag im Rathaus, ob es so ein Kataster gibt.
• Gemeinde direkt: Städtische Bauplätze werden oft über Bewerbungsverfahren vergeben, wie in Lippstadt und Hückelhoven. Frag beim Liegenschaftsamt nach geplanten Tiny-House-Flächen.
• Planverfahren verfolgen: Neue Tiny-House-Gebiete tauchen zuerst in Ratsbeschlüssen und öffentlichen Auslegungen auf, lange vor der Vergabe.
• Private Träger: Manche Gebiete entstehen auf privater Initiative, wie in Mehlmeisel. Frag dort nach Wartelisten und Vertragsmodell.

Was gilt für ein Tiny House Grundstück in NRW, Bayern und anderen Ländern?

Das Bauplanungsrecht ist bundesweit gleich. Bauordnung, Grunderwerbsteuer und Bodenrichtwertportal regelt aber jedes Land selbst. Die Tabelle zeigt, was wir für NRW, Bayern und Baden-Württemberg geprüft haben.

Bundesland-Hinweise für die Grundstückssuche (Stand Oktober 2026)

Grundlage sind unter anderem [§ 77 BauO NRW](https://lexmea.de/de/gesetz/bauo-2018-nrw/77),[Art. 57 BayBO](https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayBO-57) und eine [Information der Stadt Töging am Inn](https://www.toeging.de/upload/mediapool/Online-Formulare/Infomaterial/Bodenrichtwerte_online.pdf) zu den bayerischen Bodenrichtwerten. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die im Baulastenverzeichnis steht, nicht im Grundbuch. Laut [Haufe](https://www.haufe.de/id/beitrag/baulast-HI15348733.html) sehen alle Landesbauordnungen außer der bayerischen solche Baulasten vor. In Bayern lässt du dir deshalb genau zeigen, wie Zufahrt und Leitungen über fremde Flächen gesichert sind.

Wie prüfst du ein Grundstück Schritt für Schritt?

Erst das Planungsrecht, dann die Erschließung, dann der Vertrag. Unterschreib erst, wenn ein positiver Vorbescheid vorliegt. Diese Reihenfolge schützt dich vor dem teuersten Fehler: einem Grundstück, auf dem du nicht wohnen darfst.

1. 1. Ziel festlegen: Willst du dauerhaft wohnen oder nur deine Freizeit verbringen? Davon hängt ab, welche Flächen infrage kommen.
2. 2. Lage klären: Frag bei der Gemeinde, ob das Grundstück in einem Bebauungsplan, im Innenbereich oder im Außenbereich liegt.
3. 3. Festsetzungen lesen: Prüf Art der Nutzung, Baufenster, Dachform und Mindestvorgaben. Passt dein Haus zu diesen Regeln?
4. 4. Preis einordnen: Vergleich den Angebotspreis mit dem Bodenrichtwert im BORIS-Portal deines Landes.
5. 5. Erschließung abfragen: Lass dir bestätigen, dass Zufahrt, Wasser, Kanal und Strom gesichert sind und keine Beiträge offen sind. Hol Angebote für die Hausanschlüsse ein.
6. 6. Lasten prüfen: Lies den Grundbuchauszug, frag außerhalb Bayerns nach dem Baulastenverzeichnis und überall nach Altlasten. Lippstadt etwa gibt keine Gewähr für den Baugrund, ein zusätzliches Bodengutachten zahlst du dort selbst.
7. 7. Bauvoranfrage stellen: Lass die planungsrechtliche Zulässigkeit verbindlich klären. In Mülheim an der Ruhr etwa brauchst du als Kaufinteressent laut Merkblatt der Stadt ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel den geplanten Kauf, und eine Vollmacht des Eigentümers.
8. 8. Vertrag prüfen lassen: Geh den Vertrag mit Notar oder Anwalt durch, besonders Laufzeit, Rücktrittsrechte und Bauverpflichtung.
9. 9. Gesamtkosten rechnen: Grundstück, Steuer, Erschließung, Fundament und Haus gehören in eine Rechnung.
10. 10. Haus sicher kaufen: Kaufst du das Tiny House gebraucht von privat, lies vorher unsere Hinweise zu Sicher handeln.

Darfst du auf dem Grundstück wohnen, nur weil du dort gemeldet bist?

Nein. Die Anmeldung beim Bürgeramt ist Pflicht, sobald du irgendwo wohnst, sagt aber nichts darüber, ob das Wohnen dort erlaubt ist. Melderecht und Baurecht sind getrennte Rechtsgebiete.

Laut den Wissenschaftlichen Diensten des Bundestags besteht die Meldepflicht auch dann, wenn das Gebäude baurechtlich gar nicht zulässig ist. Ein Meldebescheid beweist also nicht, dass ein Grundstück zum Wohnen taugt, auch wenn der Vorbesitzer jahrelang dort gemeldet war.

Unser Fazit: Erst das Planungsrecht klären, dann unterschreiben

Ein gutes Tiny House Grundstück ist erschlossenes Bauland in einem Gebiet, in dem Wohnen erlaubt ist. Alles andere, vom Wochenendgrundstück bis zur Wiese im Außenbereich, ist für ein bewohntes Haus ein großes Risiko. Ob Kauf, Pacht, Erbbaurecht oder Siedlung besser passt, entscheiden dein Budget und deine Pläne. Kauf und Erbbaurecht geben dir langfristig mehr Sicherheit als eine kurze Pacht.

Stell vor jeder Unterschrift eine Bauvoranfrage und lass dir Erschließung und Kosten schriftlich bestätigen. Steht der Standort fest, findest du passende Tiny Houses und Mobilheime auf Campuna. Weitere Ratgeber rund um Tiny House, Mobilheim und Camping findest du in unserem Ratgeber-Bereich.